ארנונה | החבות חלה על ה"מחזיק"
בעל הזיקה הקרובה לנכס לפי חוק

החבות בארנונה על פי פקודת העיריות חלה על "המחזיק", בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

מחזיק מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות כ-: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

​

המונח "מחזיק למעשה בנכס" בסעיף 1 לפקודת העיריות נועד להבחין בין הזכות המשפטית להחזיק בנכס מקרקעין לבין החזקה הפיזית בנכס.

​

"החזקה פיזית בנכס" היא מונח משפטי שמקורו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ואילו בביטוי "מחזיק למעשה בנכס" שבסעיף 1 לפקודת העיריות הכוונה אינה לזכות שבדין להחזיק, אלא לעניין שבעובדה, החזקה הפיזית שיש לפלוני במקרקעין.

​

בית המשפט העליון עמד על האבחנה בין מחזיק במובן הדין לבין מחזיק לפי פקודת המקרקעין בציינו כי:

"המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא – יחסית כמובן – בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס".

(ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341).

​

לעניין השאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס קבע בית המשפט העליון כי זו תיבחן על פי מבחן עובדתי, כאשר: 

"בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים-בכוח נוספים, כגון בעלים".

(ע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' וינבוים, פ"ד נו(4) 856).

​

לצורך גביית הארנונה מן המחזיקים החייבים בה, מקיימות העיריות רישומים בדבר זהות המחזיקים בנכסים השונים שבתחומן. רישום זה ניזון מהודעות הנמסרות לרשויות מעת לעת, על ידי הגורמים הנוגעים בדבר.

​

סעיף 325 לפקודת העיריות, שעניינו "הארנונה בחדילת בעלות או החזקה", קובע כדלקמן:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

​

סעיף 326 לפקודת העיריות, שכותרתו "הארנונה ברכישת בעלות או החזקה", קובע כדלקמן:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

​

סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות מורים כי על המחזיק בנכס המעביר את הנכס לאחר, או על מי שחדל להיות מחזיק בנכס מוטלת החובה להודיע בכתב לרשות המקומית על שינוי שכזה, וכל עוד לא מסר הודעה כאמור יהיה חייב בתשלום הארנונה. העיקרון הבסיסי של חיוב הארנונה הוא שהחיוב יושת על המחזיק בנכס. תכליתו של סעיף 325 לפקודת העיריות הינה להעביר את נטל ההודעה על שינוי חזקה אל המחזיק העוזב.

הוראה זו נועדה להקל על הרשות לגבות את מיסי הארנונה בלא שתידרש לעקוב בעצמה אחר השינויים בחזקה (ראו: בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (פורסם בנבו, 16.10.2006)).

​

אכן, סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות מטילים על הנישום חובה אקטיבית להודיע לרשות בכתב על חדילת הבעלות או החזקה בנכס, וזאת ככל שברצונם לפטור עצמם מחובת תשלום הארנונה. זכותה של העירייה להמשיך ולראות בבעלים או המחזיק הרשום בספריה כנישום הנכון לחיוב הארנונה, נועדה לדרבן את הבעלים או המחזיק לעדכן את הרשות המקומית אודות שינויים שחלו בבעלות או בהחזקה בנכסים שבשטחה.